共有土地

123、共有土地 6

我們的土地政策是相當複雜的，土地隨著繼承、買賣、贈與等移轉原因，常常形成多人共有的狀態，共有土地常因共有人數眾多，且對土地出售價格與土地使用方式意見不一，所以很難有效整合，而共有人發生繼承事實時，因繼承人沒有共識，導致未辦理繼承登記，以致共有土地無法順利完成買賣與使用同意，所以納稅人常抱怨持有共有土地只有繳地價稅的份，一般而言，共有型態的狀況分為分別共有及公同共有，分別共有是有持分的，公同共有則是沒有持分的，公同共有比分別共有更麻煩，必須先確認持分、或是應繼分，方能以分別共有的處理方式，來進行共有物分割，但共有土地的所有權非具體可見，所以常在管理、利用、買賣與分割位置等問題上，因共有人意見不一而起糾紛，甚至對簿公堂，這造成土地資源無法有效使用，阻礙了經濟發展，假使你有塊土地與他人維持共有關係，那麼差不多就要倒大霉了！

土地之所有權人有數個權利主體就稱為共有，共有又因各共有人有無明確之應有部分，而區分為分別共有及公同共有兩種，一般而言，分為自然形成與人為形成兩種：自然形成係因發生繼承關係成立共有關係，而人為形成，則是因為買賣、或是訂立法律契約而形成，分別共有為數人對於同一土地共同享有所有權，而各有其應有部分，實務上稱為持分，稱為分別共有，而公同共有是基於公同關係，而共有一物者，公同共有人對於公同共有物，並無所謂應有部分，換言之，其所有權持分並未特別標示，實務上買賣共有土地的過程繁雜，從土地價格的協商、取得共有人多數同意、書面通知優先購買權行使、共有人欠繳稅款之分單、提存買賣價款，每一階段均要耗費時日，從買賣開始到辦竣產權登記，通常須費時半年以上，所以辦理過程買賣雙方要有耐心，共有土地買賣才能順利完成移轉！

難怪有許多人寧願要買透天厝，也不願買公寓大樓，就是為了避免囉唆！擁有共有土地會有何問題呢？就是當你要利用及處分共有土地時，就必須要與所有的共有人先進行溝通協調，以取得各共有人的同意，方能利用及處分共有土地，在法律上雖然有土地法第34條之一可供應用，但糾紛相當多！假使溝通協調不成，那就要透過法院來進行調解及訴訟，最後以共有物分割的方式來解決，而透過法院調解及訴訟，不僅要花時間、花大錢、還要得罪人，所以就有一大堆共有土地的所有權人，因溝通協調不成，不想囉唆，不想得罪各共有人，所以就放任土地閒置而不利用，政府真的要修改法律，否則，這些共有土地不僅無法地盡其利，更造成共有人間的仇恨恩怨，除了耗損巨大的社會與司法成本外，更妨礙社會的發展繁榮，建議如下：

1、大樓公寓的共有土地問題：目前台灣公寓大樓林立，公寓大樓的土地是持分的，因為其建物的法律關係是屬於區分的分別共有，目前在其土地利用及處分上較無爭議，但有天，公寓大樓因老舊不堪，公共設施設備損壞，而成為危樓時，問題就來了，那麼多的土地共有人要如何溝通協調呢！假使又有土地共有人失蹤，未辦理繼承，或是跑路，那問題更大，建議政府要提早規劃處理公寓大樓土地的共有問題，未來只要公寓大樓被編定為危樓，且經過所有權(土地面積)超過2/3，或是所有權(建物面積) 超過2/3，即可強制拆除建物，以另行重建，或是強制公開標售土地，公開標售所得款項，除扣除地上物強制拆除費用、稅負等相關費用後，剩餘款項再按持分，或是依建物強制拆除前之鑑價價值比例，發還予各土地共有人，公寓大樓最好是在新建時就能明定各住家及各店面，在整棟建物中的價值比例，以作為日後財產剩餘價值的分配基準，否則公寓大樓之土地將因土地共有人數眾多、分配價值難以釐清、溝通協調不易等狀況，而永遠無法解決，共有土地與危樓將成為以後都市更新的重大問題，我們要事先想辦法來預防，否則，老舊公寓大樓下的土地將永遠變為廢地耶！

2、一般共有土地：強制規定一般共有土地要利用及處分時，假使無法與共有人達成溝通及協調，就要強制公開標售，共有土地上若有未經保存之建物，應依無權占有，予以無償強制拆除，有經保存之建物，則依鑑價結果補償，共有土地公開標售所得款項扣除稅負、保存建物之補償、相關費用等，再按共有土地持分發還予土地共有人，另並規定共有土地之所有權人享有優先承買權。

3、設立共有土地處理法庭：專門負責處理共有土地之溝通、協調、處分、公開標售、發還標售款等事務，以專業及效率審理共有土地案件，以期地盡其利，繁榮地方。

4、針對土地共有人行蹤有無不明者，其所分配款項設由共有土地專戶保管20年，逾20年不領，則予以充公入國庫，政府戶政單位並應主動通知及尋找土地所有權人與其繼承人，以利領取款項。