土地政策

25、土地政策 6

台灣的土地政策是以平均地權為準則，為實現漲價歸公的社會公平，台灣早期的土地政策，是為了因應戰時糧食能夠充分的自給自足，所以政府立法嚴格限制農地的變更使用，並規定一定要有自耕農身分，方能購買農地，結果造成農地交易清淡，農民只能終身為農，不過有辦法的人，還是能夠透過關係，以人頭自耕農身分，或是利用賄賂來取得自耕農身分，以低價取得農地，再以官商勾結的方式來變更地目，將低價農地變更為昂貴的建地，以賺取增值的暴利，大家仔細看看台灣現代土地開發史就可得知，台灣很多政治世家及財團早期都是用這種方式來炒作地皮謀取暴利，而真正的農民沒權也沒勢，終其一生，還是苦哈哈的！這種以政策、法規來綁死農地，藉由特權來圖利政客、奸商、財團的土地政策，真能服人心嘛！

在實現漲價歸公的手段上，則是藉由土地增值稅的課徵，來標榜漲價歸公，但漲價真的全數歸公嘛！要知道課徵土地增值稅是以公告現值與前次移轉的差價來作依據，而公告現值與前次移轉並非實際買賣成交的價值，況且農地買賣是免徵土地增值稅的，所以在農地變更為建地的過程中，早已藉由農地多次的轉手，墊高了前次移轉價格，而市地重劃又有土地增值稅減免60％的獎勵，這導致能夠漲價歸公的比例相當少，這樣如何能實現漲價歸公的社會公平呢！這整套土地政策根本就是為政客、奸商、財團量身訂做的！

台灣雖地狹人多，但因氣候溫暖的關係，農業一年可三作，台灣的糧食生產早就供過於求，近年來又因加入國際世貿組織，多樣化的國際廉價農產品蜂擁而至，台灣的農業、養殖業、畜牧業則因生產成本太高，不敵國際競爭，許多農地、養殖用地、農牧用地皆任其荒廢閒置，這導致農民、漁民、畜牧業者所擁有的土地，面臨價格崩盤，叫苦連天！此時，我們應擬定一套全新的土地政策，以實現地盡其利的目標，方能符合全民的期待！

土地政策應公平合理，所有土地應一視同仁，不該限制某些土地的發展，讓其他土地無限發展，台灣在土地使用需求方面，雖然農地價格非常低廉，但在住宅、辦公、商業、工業、觀光、休閒、高科技產業等的土地需求量上卻越趨強勢，在非農業土地價格不斷的飆漲下，這代表著台灣土地使用分配的不均與不合理，而政府未能全面徵收已規劃為公共設施的公共設施保留地與繼承巷道，這又是一種霸道的作為，這完全不符合公平正義原則，所以政府要去依據人民、企業、生態、環保的需求，來作土地使用規劃，讓土地供需回歸市場面，方能迎合未來人民的需求！土地政策的擬定，建議如下：

1、設立不動產證劵化：台灣進入WTO後，國外低價農產品大量進口，對我們的農、牧、漁業造成相當大的衝擊，大批農、漁、牧、林用地荒廢閒置，農、牧、漁、林土地資產的價值大幅縮水，政府要鼓勵農、牧、漁、林民以農地、養殖用地、農牧用地、林業用地為股本，成立大型區域性農業、漁業、畜牧業、林業股份有限公司，公開發行上市，據以獲取資金，降低生產成本，提升產量，並可為農業、漁業、畜牧業、林業帶來優秀經營、行銷、研發團隊，以提升國際競爭力，達到農、漁、畜牧、林業資本化的規模效益，讓農、牧、漁、林民成為科技資本家，引導農、漁、畜牧、林業相互結合，共構互補互鳴的相乘效益，以達生態及經濟效益間均衡發展，創造美麗的明天。

2、重新建構區域計劃：以區域計劃為主體，廢除都市土地及非都市土地管制，將整個區域內的所有土地重新做區域性的土地使用分區規劃，依區域性人民對於生活需求的期望，規劃各類農、漁、畜牧、林業等生產特區、各類生態保護區、各類林業景觀區、各類濕地景觀區、各類牧地景觀區、各類養殖景觀區、各類住宅區、各類商業區、各類工業產業特區、各類觀光休閒特區、各類社會福利特區、各類殯葬特區、各類高科技產業區、各類社區行政區、各類教育認證特區、各類宗教特區、各類社會住宅特區、各類交通用地、社區軍隊特區、大型購物區等，以新的使用分區思維，配合區段徵收方法及土地交換制度，加速完成所有生活、經濟、生態景觀的完善機能與公共設施，以防止農舍、工廠、違章到處亂蓋，雜亂無章的現象發生，並有效管理整體規劃使用，讓各種土地使用分區的所有權人，在不滿意的情況下，均可以其土地與政府交換，以期地盡其利，締造美好的新世界及經濟奇蹟。

3、建立土地交換制度：將所有國有非公用土地以交換制度，與人民交換土地，以增進土地的使用率，並利用土地交換制度來加速完成都市更新、工業區更新、商業區更新、住宅區更新、農地特區重劃、成立新市鎮、徵收公共設施保留地與繼承巷道等目的。

4、農村營造：取消現行農舍的限制規定，依建築法規之管理，使農舍成為一般建築，在農村附近尋覓適合地點，將之區段徵收為住宅區，再與農村居民交換農村建地，從而更新農村建地為農村景觀用地，據以改變農村景觀及形態，美化農村景觀，政府要主動聘請建築師及景觀設計師，免費依農民意見，整體規劃現代化農村建築新風貌及綠色景觀，並無息補助農民，分50年償還本金方式，依整體農村新住宅景觀計畫，來興建農村新住宅，如此將可更新目前農村生活機能衰敗及雜亂無章的現象，並可將農村中的地籍問題土地，依區段徵收方式全部解決，營造現代化綠色農村！

5、都市更新：都市更新之目的在於將都市的使用功能汰舊換新，但是都市更新的腳步，卻因為既得利益的阻礙，而緩慢不前，而政府以國有地開發為新市鎮，完成現代化生活機能的新市鎮，再以該新市鎮的住宅區與已衰敗之住宅區交換土地，以取得已衰敗之住宅區土地，予以重新規劃開發，如此可加速都市更新的速度及節省因使用機能不足所耗費的社會成本，並讓都市生活機能跟上時代腳步，各都市計劃應以50年為計畫年限，都市計劃一超過30年就應實施限建，另外擇點覓地新城市，重新作另一個都市計劃，以節省都市更新的成本，讓人民每50年，就可以透過交換的方式，來換取新的現代化生活機能都市住宅，並由全民藉由網路參與都市計劃規劃事務，以避免土地的投機炒作，進而抑制土地的價格，減輕購屋者及企業的成本負擔。

6、公平原則：政府應以區段徵收後，所取得的國有非公用土地與人民交換農地、公共設施保留地、既成巷道、生態用地、騎樓地、法定空地、防火巷等土地，以解決我們對於公共設施保留地、生態用地、既成巷道等地主，長期以來無法被徵收的不公平待遇，並針對法定空地、防火巷、騎樓地等不合理的制度規定，藉由土地交換制度一併解決，讓法定空地、防火巷、騎樓地等用地由政府吸收，以杜絕違規建築、非法佔有、非法使用等不合理現象。